房地产：需求难以恢复 长期看农民购买力 荐2股

　　主要观点：

　　城市家庭户资产负债表恶化，消费信贷/储蓄创历史新高

　　目前城市家庭户的资产负债表恶化，消费信贷/居民储蓄近几年上升较快，目前约为17％，储蓄的增速放缓。

　　房地产的有效需求不足

　　经验证明当银行在土地价格上升的基础上扩大贷款，人们扩大债务，消费信贷/储蓄比例创新高，一般房地产市场存在危机。债务与房价收入比高企，令房地产市场有效需求不足。

　　城市土地泡沫的破碎使经济调整无法避免

　　房地产市场的根本在于土地，土地是价值财富的载体，当土地由于过热价格以经济无法承受的幅度上涨时，土地价格必将下跌，财富流失，经济调整无法避免。

　　未来的希望在于释放农民购买力由于我国的二元经济，农村的土地价格低廉，工资基数较低，农民的收入还有较大的提升空间，未来的希望在于释放农民购买力。但释放并非一蹴而就，需要一个较长时间的过程。

　　投资建议：

　　评级未来十二个月内，房地产业：中性

　　未来十二个月，由于我国一、二线城市行业的调整，我们评为“中性”。

　　在这段时间内，注意关注政策性的交易机会。

　　由于对于农民购买力释放的展望，我国经济的信心，我们认为从长期价值投资的角度出发，现在是一个阶段性介入的好时机。

　　建议关注招商地产、浦东金桥。